La polémica "Cláusula Suelo" en las hipotecas

Si usted suscribió en su día una hipoteca con un interés variable, y observa cómo mes a mes, la letra viene con el mismo interés, lo más probable es que esté siendo víctima de, la ya renombrada, cláusula suelo. Dejando de lado definiciones excesivamente técnicas, la cláusula suelo puede definirse como una cláusula contractual que limita a la baja la variabilidad del interés: fija un interés mínimo.

Pero, ¿cómo sabemos si es o no nuestro caso? El primer paso, sería echarle un ojo a la oferta vinculante que suscribimos (de forma obligatoria, por cierto) antes de firmar la escritura. En  la oferta vinculante encontraremos todos los datos relevantes, así, entre otros, los tipos que se van a aplicar y la cantidad prestada. Normalmente estos datos vienen en negrita o desglosados, y de la misma manera debería constar la cláusula suelo.

Para el segundo paso, tendremos que acudir a la escritura (normalmente dentro de la cláusula tercera, dedicada al interés aplicable) para comprobar cómo se ha redactado y en qué condiciones (oscura, ambigua, destacada, etc.). (Sí además comprueba que el interés que le han impuesto es superior al 3,95 %, está siendo usted víctima de especial gravedad).

                                                 (Ejemplo de cláusula suelo en escritura)

 

Pongamos un ejemplo ilustrativo: si usted tiene una cláusula suelo del 3,50%, y firmó en su día, un tipo de Euribor + 1,1%,,  (0’56 + 1’1 = 1’66%), se le aplicaría ese 3,50%, por existencia de la cláusula suelo, aunque el interés aplicable sea menor (1’66% en el ejemplo).

Eliminar esta cláusula le supondría ahorrarse esa diferencia entre el tipo real y el límite impuesto (un 1’84% en el ejemplo citado), ahorro que puede ser muy significativo y que luego trataremos de cuantificar.

Es posible que su tipo de interés mínimo (cláusula suelo), venga acompañado de uno máximo (cláusula techo) –rondando el 20%-. Ello no es especialmente relevante, ya que habitualmente se inserta para inducir a engaño al comprador haciéndole creer que había un equilibrio materialmente imposible (ya que el techo suele ser exageradamente alto, y por lo tanto inalcanzable). Si no existe el interés máximo (techo) a ojos de los tribunales resulta más grave todavía, precisamente porque solo se limita a la baja la variabilidad del interés.

En la gráfica, la línea roja (suelo 1) representa un suelo de un 3,95% y la línea verde (suelo 2) un suelo de un 5,95% -algo menos habitual-. La línea morada representa el techo y está en un 20%. Podemos apreciar que el los valores de suelo están muy lejos de ser equilibrados con el techo, ya que el EURIBOR (línea azul representada como ‘’valor’’) siempre se sitúa cerca, por no decir bajo, de los umbrales de la cláusula suelo, en lugar de situarse entre el techo y el suelo.

 

Si está en este caso, lo siguiente que debería plantearse son los posibles efectos o consecuencias que tendría anular dicha cláusula suelo. Por lo general, la declaración de nulidad de cualquier cláusula contractual, con independencia de los motivos, debe llevar aparejada la retroactividad de sus efectos, es decir, una vez se califica como nula la cláusula, se considera que esta nunca debió haber existido en el contrato y por lo tanto, ninguno de los efectos que pudo haber producido.

Por ello, sorprende que muchos tribunales no admitan dichos efectos, amparándose particularmente en dos motivos, el primero formal-jurídico (lo que se resolvió en 2009 por el Tribunal Supremo era una acción de cesación y no de nulidad de las cláusulas suelo en las entidades NGC Banco, BBVA y Cajamar), y el segundo, (más asombroso, si cabe) relativo a la fragilidad económica que estaban sufriendo los bancos por la situación de crisis financiera.

A día de hoy, Audiencias Provinciales como las de Álava, Cuenca o Valencia, entre otras, vienen admitiendo la devolución por parte de los bancos de todas las cantidades que cobraron de más por la aplicación de la cláusula suelo (esto es, cuando los valores del EURIBOR bajaron lo suficiente como para que entrara en juego la cláusula suelo).

Cuantificar cuánto le ha supuesto tener en su contrato de préstamo hipotecario una cláusula suelo (cuánto se ha está pagando de más), no resulta una tarea sencilla. Para su cálculo hay que tener en cuenta toda una serie de parámetros, tales como el tipo aplicable, la cantidad prestada, el tiempo de amortización, si existió un periodo inicial de interés fijo o no, la fluctuación del EURIBOR (entre otros), por lo que resulta recomendable acudir a un profesional que le asesore en ese sentido. Y de esta forma, ponderar si merece la pena iniciar una búsqueda de soluciones.

No obstante, de forma orientativa, es posible acudir a algunas webs que realizan cálculos aproximativos, que sin ser precisos, pueden servir para hacerse una idea aproximada o global.

Las cláusulas suelo y techo deberían establecerse de una manera equilibrada para proteger a ambas partes, lo que se conseguiría situando los límites a la variabilidad en puntos intermedios y aproximados a los valores del EURIBOR habituales.

Para finalizar, conviene destacar que la cláusula suelo, por muy injusta que nos parezca, no es inválida por su contenido y su mera incorporación al contrato, ya que nuestro Derecho otorga amplías libertades a los contratantes, siendo responsabilidad de cada uno leer detenidamente todo lo que suscribe; sino por el modo en que han sido introducidas. Si es su caso, infórme y asesórese. Debe tener en cuenta, no sólo el exceso que le han cobrado, sino también el que le puedan seguir aplicando en un futuro.