Comprobación de valores (I): ¿qué es?

Seguramente, serán pocos aquellos a los que el título de esta entrada les evoque un resultado preciso. A salvo, claro está, de todos aquellos contribuyentes que se han visto afectados por este procedimiento de gestión tributaria. Mediante las siguientes líneas trataremos de dar una aproximación a lo que es el procedimiento de “comprobación de valores”, y su relevancia práctica en la actualidad, dentro del ámbito tributario impositivo.

Qué es y en qué consiste este procedimiento:

La Administración tributaria tiene como facultad otorgada por Ley, la de verificar el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos de la obligación tributaria. Es decir, con independencia del valor por el que compramos, y del Impuesto que paguemos (Impuesto de Transmisiones, Impuesto de Sucesiones...), la Administración puede -si así lo cree conveniente- valorar el precio, y requerirnos para pagar la diferencia entre el nuevo y lo que ya pagamos. Pero vayamos por partes:

Imaginemos que compramos un bonito jersey de lana por 20€+IVA (21%). Además de los veinte euros que cuesta esta prenda, pagaremos el impuesto correspondiente: IVA, del precio del jersey (4’20€).

¿Cuál es el valor del jersey? En este ejemplo, el valor es el del precio de mercado, 20€ + IVA. 

Difícilmente comprenderíamos si la Administración se dedicara a entrometerse en este tipo de operaciones de compra-venta de jerséis que se realizan a diario. Verificando si cada jersey tiene un valor de veinte, quince o cincuenta euros.

Pongamos ahora, que adquirimos un piso en la localidad de Valencia, 100 m2, por 50.000€. Y pagamos el correspondiente Impuesto de Transmisiones –ITP- (10%) conforme a dicho valor (5.000€).

La Administración puede determinar y calcular el valor de esta vivienda. De manera que, varios meses -o incluso años- después de la compra, la Administración tributaria puede iniciar el procedimiento de comprobación de valores y decirnos que el piso que compramos por 50.000€ no vale esa cantidad, sino que tiene un valor mayor*, por ejemplo 100.000€. Y en consecuencia, obligarnos a pagar el Impuesto conforme al valor verificado por ella, es decir, que el Impuesto que debíamos haber pagado era 10% de 100.000€ (10.000€) y no de 50.000€ (5.000€). Con lo cual nos emplazan a que abonemos la diferencia:

10.000 – 5.000 = 5.000€ + intereses de demora (5%).

Para “verificar” el valor de la vivienda, la Administración dispone de varios mecanismos (recogidos en la Ley General Tributaria), como por ejemplo los precios medios de mercado, el Dictamen de Peritos de la Administración o la estimación por referencia. Y debe justificar adecuadamente el valor obtenido.

¿Qué valor prevalece? Si pagamos 50.000€ por una vivienda, ¿por qué la Administración valora la misma en 100.000? ¿Qué precio es el adecuado? 

La solución la encontramos en la legislación tributaria, que nos dice que el Impuesto debe pagarse respecto al valor real. Lo que nos conduce al siguiente interrogante: ¿cuál es el valor real?

Para saberlo debemos tener en cuenta las circunstancias concretas de cada inmueble, su situación individualizada, así como, el estado y la ubicación del mismo (cuestión que habitualmente viene establecida en las peritaciones que se realizan con carácter previo a la obtención del préstamo hipotecario).

Actualmente, dada la situación inmobiliaria del país, así como los precios de mercado, nos encontramos ante situaciones en las que el valor “comprobado” por la Administración es superior al valor real, lo que no significa en la totalidad de los casos que el valor verificado por la Administración sea el correcto, existiendo mecanismos para el contribuyente para probarlo y combatir tales abusos administrativos (que serán objeto de una entrada posterior).

La relevancia práctica en la actualidad:

Dos son los factores que otorgan a esta cuestión especial relevancia:

El primero de ellos, es el estado del mercado inmobiliario en la actualidad. Nos encontramos ante una completísima oferta inmobiliaria, tanto de viviendas como de locales, plazas de aparcamiento, etc., que además pueden adquirirse a un precio de mercado significativamente más económico que el de los últimos años, siendo, en muchos casos el vendedor una entidad financiera o bancaria. 

Este factor, unido al elevado valor que está otorgando la Administración tributaria a los inmuebles hace que exista una dualidad de valoraciones: el valor del inmueble y el valor determinado por la Administración. Como consecuencia encontramos la proliferación de este tipo de procedimientos de gestión tributaria.

El segundo hace alusión al método utilizado por la Administración con carácter preferente -que no exclusivo- en el último año: el de estimación por referencia. Partamos de nuevo de un ejemplo:

Queremos comprar una vivienda, y dudamos entre dos. Ambas se encuentran en la localidad de Valencia y tienen idéntico número de metros, sin embargo, la primera, se emplaza en un edificio de nueva construcción, muy bien comunicada y en óptimo estado de conservación, con todo tipo de comodidades, ascensor, así como toda una serie de detalles que la sitúan a la vanguardia tecnológica de la arquitectura contemporánea. La segunda, sin embargo, se emplaza en una zona muy periférica del municipio, mal comunicada, y en pésimo estado de conservación, dentro de un edificio semi-ruinoso, carece de ascensores, y además precisa de unas mínimas obras para la habitabilidad de la misma.

¿Cuál es el valor de los inmuebles? A simple vista, y sin ser ningún experto inmobiliario parece que las viviendas del ejemplo no tienen el mismo valor. 

Por motivos evidentes, las condiciones individuales de una y otra vivienda, dotan a la primera de un mayor valor, que la segunda, pese a que ambas se encuentran en Valencia y tienen los mismos metros cuadrados. Nadie en su sano juicio pagaría lo mismo por quedarse con la segunda vivienda que por adquirir la primera.

Pues bien, la Administración ha creado un entramado -"método de la estimación por referencia"- para calcular el valor de las viviendas, mediante unos criterios estandarizados, de manera que olvida la individualización de las viviendas, obviando sus circunstancias y características concretas, dando lugar a auténticos abusos, como el del ejemplo: la determinación del valor mediante este método, daría idéntico valor a las dos viviendas del ejemplo. Lo que es, sin ninguna duda, reprochable e intolerable.

Por último, dejar constancia de que estas comprobaciones de valores no son definitivas, sino que existen diversos mecanismos tanto en vía administrativa, como judicial para combatirlas, especialmente en aquellos casos en los que la Administración se aleja de la realidad para hacer, por desgracia, injusticia.

 *Únicamente podría decirnos que el valor es mayor, pues en caso de que el valor comprobado por la Administración fuese inferior al declarado, se entiende como correcto el declarado.